价量拉锯战贯穿金九银十

9-10月楼市成交不容乐观，深圳秋季楼市走势变数增大
深圳2008.8-2009.8一手房成交面积及均价走势

　　“金九银十”在深圳楼市中是一个老生常谈的话题了，尽管在现在信息获取途径良多，许多购房者的买房行为早已没有季节性的色彩，但作为一个楼盘营销、新盘推出的旺季，金九银十的到来还是令不少地产人兴奋了一把。在上半年楼市价量都在人们的意料外一路高歌猛进之后，市场的大小开发商们不知还是否记得，真正的“金九银十”已经与深圳告别了好几年，不管是2007年金九银十期间的惨淡，还是2008年金融危机的冲击，都在为市场暴露出了金九银十的另一面。而今年的金九银十以平淡开头，究竟将会走出一波行情，还是会出现拐点，这场金九银十的成色几何，显然会是近期深圳地产市场最为关注的话题。

　　“金九银十”

　　开局平淡

　　又到了每年的“金九银十”销售黄金档，但准备结婚的小夏并不急着买房：“今年春交会的时候还比较积极看房，但现在房价升得太快，又没有什么合适的楼盘在卖，我们准备先继续租房，等等再看。”

　　没有大量与小夏一样的置业者的热情捧场，今年的“金九银十”开局颇为平淡。在9月上旬，成交量仍然在日100套左右的低谷徘徊，尽管上周末有不少新楼盘入市，补充了市场略显欠缺的供应，但从近几日的日成交量未有太大起色。尤其是关内今年供应量缺乏的福田、罗湖和盐田区，零成交现象并不少见。

　　定于今年9、10月期间入市的楼盘为数不少，9月初一周就有4个项目取得预售许可证，有4个项目周末开盘，而展望整个9、10月，将面市的项目可能将达到30个左右。但从目前楼市的存量仍然仅有3万多套，比年初的存量少了2万套，加上未来入市的供应量，总体仍然略显偏紧，这将制约着以秋交会为契机的成交量放大。而且房价过快上涨，已经导致了一部分自住需求开始受到抑制，如果房价继续保持在当前的高位，而信贷没有进一步宽松，往常所赋予“金九银十”的特殊意义，即房地产交易的季节性交易波动可能将被大大弱化。

　　世联地产深圳区域总经理朱敏认为，从2007年开始，深圳已经连续两年没有“金九银十”现象。而在今年从年中开始转淡的行情和转浓的观望情绪，可能将使今年的“金九银十”再度化为泡影。这种论调在近期成为业内的主流观点。

　　价格“虚火”灼伤置业信心

　　成交量走低，价格却继续涨势汹汹，9月以来关内4区的日成交均价都达2、3万／平方米左右，盐田更是远在这个数字之上。而在宝安区，位于梅林关口的几个高端项目将9月第一周宝安区的房价拉上了16689元／平方米。走低的成交量使得高涨的房价成了一把“虚火”，并不能反映市场真实的成交态势。而且这把“虚火”更会对楼市的正常运行造成不良影响。

　　星彦地产董事总经理路莹表示：“虽然近期价格在不断冲高，但必须看到豪宅产品在这轮价格高涨中起的作用。现在的市场真实价格并没数据显示的涨幅那么高。”她认为，在进行市场研判时，应该将豪宅与普通住宅分开来看，才能更清楚地看清这个市场。从8月至今，在售的普通住宅并没有在价格上有攀高动作，但不少豪宅的持续旺销使得价格扶摇直上，而且波动极大。一组数据可以清楚表明这一现实：8月28日，深圳新房成交均价令人咂舌的23250元／平方米，但第二天则跌至11669元／平方米，二者相去一半有余。从9月开始，每日的成交均价都在1.6万／平方米-2.2万／平方米之间，震荡幅度在30%左右。显然，市场不会在两天之内房价相差一半，在近期，由于成交量偏小，而高端楼盘在市场成交的比例又偏大，因此当日登记的高端楼盘所占比例会在很大程度上左右了全市的价格，使得统计所得的房价达到高点。

　　但在普通市民看来，目前的房价正值顶峰，这直接影响了大多数置业者的入市信心。有调查报告显示，70%以上的置业者都表示不会在近期买房，只有少量近期有迫切需求的置业者仍然在市场上积极看盘。除了上半年已经消化掉的大量刚性需求外，直接冲击这批市场买家的就只有价格因素，眼见价格走势图上现在正运行到高点，许多市民都会对楼价的态度转为冷眼旁观。

　　二手楼市也在大幅萎缩。在不少地铺，记者了解到，近期看房的人明显减少。同时业主能议价的空间也有所增大，“返价”现象更是一去不返。而从地铺门口贴出的盘源也能够看出，比起前一段时间，现在推出市场的笋盘不少，有的盘源甚至以低于市场10%-20%的价格来求得脱手。据中介业务人员反映，最近房价相对偏高，加之未来政策预测不甚乐观，购买者犹豫和挑选的时间更长，成交比前几个月困难了不少。

　　价量拉锯可能

　　导致楼市微调

　　在市场已进入买卖双方博弈的阶段，“金九银十”效应带来的大量新增供应，则更将楼市推进了一个更深程度的胶着阶段。当前楼市的量价关系已将前期对购买力的透支表露无疑，而后期则有赖市场的自行调节。

　　首先沉不住气的还是一批销售陷入困境的楼盘。不少业内人士发现，8月份以来，降价之风重回深圳楼市，尽管这些降价都被冠以“打折”、“送礼”、“以老带新”、“诚意金抵购房款”等旧手段，但明眼人都能看出这就是一场变相降价。虽然市场现在尚未构成“促销潮”，但已显现出部分开发商对后市的担忧，部分供应量大的片区已面临降价的压力。尤其是一些急于收回成本、资金运转紧张的开发商。

　　而面对小折扣的出现，许多置业者仍然不轻易买账。联合证券发布报告认为，当前深圳普通住宅市场出现分化的原因主要在于购房客户群的分化。从需求结构来看，当前需求基本上以自住客为主，由于最为刚性的一部分已经在上半年集中释放，当前购房需求弹性加大，市场重心开始从“买得到”转向“买得好”，市场热度在减退，需求方逐渐回归理性，变得更加谨慎和挑剔。

　　有业内人士表示，目前深圳楼市的下降态势十分明显，一、二手房市场都在明显下滑，而且下半年开始，随着各银行对信贷业务的收紧，未来深圳房地产市场的成交状况将会受到一定程度的影响，市场将会经历一个短暂的微调期。

　　但朱敏认为，这种价量的胶着状态可以将持续到年底。在经济回暖、通胀预期仍然存在、市场供应偏小、开发商资金压力缓解等因素的支撑下，开发商缺乏降价的理由，起码在“金九银十”黄金销售季节期间，价格难以出现回落。这也决定了目前处于僵持状态的价量关系仍不会破位运行。